融創被傳分拆物業赴港上市 房企掀分拆物業潮

自被曝出分拆物管業務，連日來，融創中國(01918.HK)成為人們討論熱點。

7月24日，一位融創某項目離職員工向時代周報記者透露，其實融創早在一年前就開始布局物業拆分上市的事情，目前，融創的重點兵力也布局在融創物業服務集團有限公司(以下簡稱：融創服務)。

早前，路透社旗下IFR曾引援知情人士透露，融創中國正考慮分拆物業管理服務業務在香港上市，可能集資10億美元(約78億港元)。

該知情人士稱，融創中國正與財務顧問就融創服務上市事宜洽談，IPO最早可能在今年進行。

實際上，早在今年5月28日，融創中國的股東周年大會上，融創中國行政總裁汪孟德就曾表示，融創服務將在今年安排上市。

“希望通過上市來激勵團隊、釋放價值。另外服務集團上市對融創的資產結構優化，對提升凈資產、降負債率的戰略是有支持的，但是現在還沒有一個很剛性的時間安排。”汪孟德說。

關于目前上市進展，7月24日，時代周報記者對融創進行采訪，但截至發稿，未獲回應。

同日，一位接近于融創的人士告訴時代周報記者，基于目前融創中國的狀況，融創服務或將采用保薦上市的方式登陸香港資本市場。

前CFO執掌融創服務

時代周報記者查詢天眼查發現，近日，融創服務新增1家對外投資企業，為北京融創歸心物業服務有限公司。該公司成立于2020年7月14日，法定代表人為程玲，經營范圍中包含物業管理。股權關系顯示，融創服務持有其公司股份100%。

7月25日，一位業內分析師向時代周報記者坦言，融創此次在北京成立公司極可能是為更好承接物業上市后的業務。

融創掌門人孫宏斌曾在2019年業績發布會上說，融創2020年要做的三件事之一就是“優化資產結構”。他表示，今年要保持高質量的持有，會加一些東西，也會處置一些東西。

2019年2月4日，融創中國注冊惠熙(香港)投資有限公司，同年3月28日又注冊天津融嘉物業服務有限公司。

2019年9月，融創物業更名為融創服務，同時，將跟隨融創風雨17年之久老將曹鴻玲推上融創服務總裁之位。

此后，曹鴻玲不再擔任公司首席財務官，其精力更多集中到物業板塊。融創中國公司秘書兼副總裁高曦在2019年9月23日之后，被委任為融創中國首席財務官。

伴隨曹鴻玲調任融創服務，融創旅居的控股股東由融創房地產集團變更為融創服務，曹鴻玲成為融創旅居的董事長。據天眼查公開資料顯示，曹鴻玲目前是融創服務經理及執行董事，同時也是最終受益人。

上述融創離職員工告訴時代周報記者，曹鴻玲多年來一直在融創執掌財務，這樣更便于對接上市前期的財務問題，推進上市進程。

2019年11月，融創服務將注冊資本從1億增加到3億。目前，惠熙香港則100%持股天津融嘉，天津融嘉則100%持股融創服務。

2020年5月7日，融創服務完成對開元物業的股權收購。時隔兩天，融創服務推出全新子品牌“環球融創服務”。

可以看到，融創服務分拆上市進程正有條不紊推進。

業務規模再擴大

據融創中國2019年財報顯示，其物業管理收入70億元，在總營收中占比4.1 %。盡管物業服務的收入占比不大，但卻是僅次于物業銷售板塊的項目。2016年至2018年，這項收入分別為7.33億元、22.1億元、50.1億元。

目前，融創服務在國內已布局141座城市，其控股企業共27家，分布在石家莊、天津、北京、重慶、寧波、青島、成都以及湖北、浙江、海南等省市。

公開資料顯示，融創服務業務包括融創服務集團、融創房屋保養維修公司兩大板塊，業務布局涉及高端住宅、G20會展、醫院、園區、辦公樓、文旅商場。利用自身業態特點，融創服務已延伸到酒店、會展、文旅等方面。

7月24日，據融創相關工作人員向時代周報記者介紹，融創服務或將通過收并購、與其他企業合作等方式，后續在全國范圍進行擴張，提升其市場占有率，涉足更多的行業及業態。

據融創2019年年報數據顯示，2019年融創服務管理收入及其他收入較2018年同期物業收入增加69%。物業協議在管面積約為3.5億平方米，其中，集團地產板塊現有項目儲備面積1.44億平方米，合約待轉化及外拓鎖定面積2.11億平方米。

克而瑞數據顯示，截至2019年，國內有15家物管公司管理面積破億，頭部企業碧桂園服務、萬科物業、彩生活等在管面積都達到3億平方米以上。

7月23日，諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙向時代周報記者坦言 ：“物業行業本身就是相對薄利行業，物業公司為了擴大收入、提高利率最直接的手段還是擴大在管規模。”

從收入構成來說，融創服務的收入構成稍顯模糊。融創服務2019年總營收為70億，其中來自合營公司的物業管理費為6.52億元，來自聯營公司的物業管理服務費用為5523萬元，此外的63億均顯示為公司收入。

房企掀分拆物業潮

其實，融創并不是今年第一家要拆分物業上市的房企。

中指物業研究顯示，今年以來，港股共新增6家物業服務企業，僅7月上旬就有金融街物業(01502.HK)、弘陽服務(01971.HK)、正榮服務(06958.HK)三家企業一周內密集敲鐘上市。截至7月10日，港股和A股上市物業服務企業達30家，另有10家已交表。

尚未交表的融創服務是否能趕上今年的上市班車還未可知，但自2018年后，雅生活服務(03319.HK)、碧桂園服務(06098.HK)等一批物業公司上市確實掀起了房企分拆物業的浪潮。

據華盛證券統計，上市來較發行價漲幅超過100%的物業管理公司有十家之多，如綠城服務、佳兆業美好、銀城生活服務、雅生活服務、保利物業、奧園健康、時代鄰里以及濱江服務，其漲幅分別達到352.76%、260.34%、239.45%、221.54%、131.77%、123.22%、122.14%、108.33%。

顯然，目前物業服務已經成為房企們的第二戰線。在上半年大盤全線走穩的情況下，物業板塊依然走出了好成績。

Wind數據顯示，26家A+H物業股上半年算數平均漲幅為53.6%，加權平均漲幅為117%。

物業市場逐步升溫背后，房地產行業已進入存量博弈，搶占市場份額成為房企面臨的問題。

有業內人士認為，房地產企業分拆物業上市，一方面可以將原本需要輸血的企業變為造血的企業，拓寬融資渠道;另一方面還有利于降低債務杠桿。若融創中國能順利將旗下物業分拆上市，相當于增加了融創中國的資產，間接起到了降負債的作用。

根據融創中國2019年報，截至2019年末，融創中國的借貸總額為3222.7億元，總資產為9606.49億元，總負債為8465.55億元，資產負債率為88.12%。

7月24日，同策研究院研究總監肖云祥向時代周報記者坦言，融創服務上市的意義主要有兩方面，其一是融資效應，可以通過分拆物業上市向資本市場直接融資，提升了融創整體的資金實力和市場估值，還可以創造穩定現金流，同時，獲取融資后還可降低集團資金壓力;其二，當前存量物業管理越來越受房企重視，很多房企都分拆物業板塊單獨上市，這必然是頭部企業發展的一個趨勢，通常上市獲得資金后，可加速優化自身服務管理和運營模式，在資金充裕的情況下實現橫向收購做大規模。

肖云祥表示，物業管理的一些增值服務其實毛利率極高，這樣能優化數據報表，對公司估值有促進作用。

7月23日，58安居客房產研究院分院院長張波向時代周報記者表示，物業服務本身屬于輕資產行業，收入波動較小，并且物業服務企業本身受新冠肺炎疫情影響相對小，市場對其預期也會相對穩定，因此當下節點有相對較好表現。

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關鍵詞： 物業上市原因