行業洗牌加速 自如降業主租金被指“吃相難看”

年初至今，自如的房屋租賃糾紛屢發不斷。

日前，多位自如房屋業主表示，收到自如的降價通知，個別房源的委托價格降幅接近30%。若不接受降價，自如將單方面解約并給予業主兩個月房租的賠償，但業主則需要賠償自如改造房屋時的裝修及家電費用。

7月1日，自如相關人士回應時代周報記者：“因新冠肺炎疫情反復、城市規劃變更、商圈遷移、社區嚴格管控出入等不確定因素,并未出現租房旺季,市場整體租金價格穩中有降,極個別房源收房價格已高于出房價格,與我們跟業主委托協議里租金逐年上漲的約定背離。”

盡管自如稱，為避免出現收出倒掛的情況,也為平衡市場，已與極個別業主展開友好協商工作。但記者走訪發現，位于北京市朝陽區的同一小區內，不僅出現了業主被要求降租的情況，也出現了租客被要求漲租的現象。

左手降租金右手漲房租

“6月20日下午，我第一次接到自如資產管理部門的電話，主要就是強調疫情期間租賃市場不景氣，自如想讓我在原租金的基礎上下調1120元，如果不同意，他們就要解約。”6月30日，家住北京市朝陽區的劉女士告訴時代周報記者。

2017年8月，劉女士與自如簽訂了為期5年的長租合同。據劉女士介紹，當時是按照“老破小”的標準收房，房子租金7000元/月，房租按每年3%的漲幅標準上調。但此次疫情期間，自如要求自己將房租下調至5880元/月，并且在此后合約期內都按照新的房租價格執行合同條款。

如果拒絕自如的下調要求，劉女士將面臨是自如單方面解約的情況。自如稱會按照合同規定賠償劉女士兩個月的租金，但同時，劉女士需要賠付自如一個月的空置期費用以及裝修折舊等相關費用。

劉女士告訴時代周報記者，如果按照自如的賠付標準計算，最后自己還要向自如賠付21000元左右。

劉女士的情況并非特例。此前，一些房屋業主會與自如簽訂長期租賃合同，自如按照每年3%的幅度給業主上調租金。但部分業主反映，自如要求業主此次降租后，在未來合同存續期間均按照降價后的租金來執行合同條款。

6月30日，北京市豐臺區某業主告訴時代周報記者：“疫情期間，大家都要互相理解，短暫降租是可以接受的，但是自如要求剩余合同期的租金價格都按降價后的租金來執行，這是我們接受不了的。”

不僅業主被要求降租金，在走訪過程中時代周報記者還發現，部分自如租客也被自如要求漲房租。

2019年6月，張軍(化名)開始在北京市朝陽區租住自如房屋，以“半年付”的形式，簽訂了為期一年的合租租約合同。

疫情期間，因為小區嚴控外來人員的出入，張軍租住的房屋并沒有保潔和維修服務。據張軍介紹，從2月到4月，自己并沒有在出租房內居住，房屋屬于空置狀態。自如雖然打出了減免租金的口號，但是房租都是提前半年就預付了的，沒享受到的服務不給退費，減免的房租也沒有退還。

眼看租約馬上要到期，張軍考慮搬家麻煩，決定續租。

然而自如管家卻告訴張軍，現在續租房屋價格已經漲到3260元/月，而一年前，張軍當時的租房價格是2890元/月。

2020年初，部分自如的租戶反映：疫情期間，自如不僅沒有任何減免措施，還在續約后漲價，甚至某些小區出現了疫情期間催促租戶換房搬家的情況。據澎湃新聞報道，有自如工作人員趁租客不便搬家換租，哄抬租金，續租租金普遍增長10%-30%，最高達38.3%。

雖然事后自如CEO熊林也曾發朋友圈解釋：“自如近期的價格調整均為因為產品續約類型不同，以及基于市場價格變動的既定系統價格調整，不敢說100%合理，但絕無一例是趁疫情之機發起的卑鄙鉆營之舉。如有任何一例實證為趁疫情漲價，我和全體管理團隊即日立刻辭職。”

但部分自如用戶仍不買賬，認為自如“一魚兩吃”的吃相太難看。

也有業內人士認為，若不是走入困境，自如不會以品牌信譽換取利潤。

資金鏈壓力增大

公開資料顯示，自如為鏈家地產內部創業項目，正是背靠鏈家這棵大樹，自如的發展十分迅速。

據自如公開資料顯示，目前，自如全國管理房源超過100萬間,服務150萬在住租客和50萬業主。自如旗下的保潔、搬家、維修等生活服務產品,累計服務訂單超3000萬單。

2020年初，熊林在接受媒體采訪時表示，“對于這樣一個創造了巨大價值的商業行為，如果本身無法賺到錢，那不是行業的問題，而是企業的經營管理出現了問題。”

有業內分析認為，伴隨著競爭對手迅速崛起，在市場上，自如一家獨大的局面已一去不復返，為了留住用戶，自如走出了高品質服務和優良裝修的精耕模式，但隨之而來的便是成本的提高。

據第一消費金融數據，自如2015年、2016年和2017年累計虧損近13億元。為完善公司運營，充足后備資金，自如從 2018 年至今，曾開展多輪融資。

2018年初，自如完成了40億元的A輪融資;同年3月，自如完成 A+輪融，金額未知;2019年6月，自如完成B輪融資，募資5億美元。

6月15日，北京自如生活發生工商變更，經營范圍不再包含房地產開發、銷售自行開發的商品房。與此同時，原控股股東北京自如資產管理將其持有自如生活97%的股權騰挪至自如天津。

時代周報記者注意到，從2019年8月至 2020年3月期間，左暉將自如系內部做了一系列資產梳理，把自如資管的14家子公司騰挪至自如生活旗下。有業內人士猜測，此次自如生活將股權挪至自如天津旗下，實則是為其上市布局。

事實上，眼下長租公寓行業，并非自如一家遇到麻煩。

從已上市的長租公寓品牌來看，青客公寓2017年至2019年，分別虧損2.45億元、4.99億元、4.98億元。

據房東東數據，2019年53家長租公寓出現經營問題，資金鏈斷裂及跑路的共有45家，被收購的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。其中，杭州成為“重災區”，位于杭州的樂伽公寓、國暢、喔客公寓、德寓科技、中擇房產等接連出現資金鏈危機。

“對于長租公寓來說，想要長遠發展，核心還是穩健運營，管好資金鏈。”7月3日，知名地產分析師嚴躍進向時代周報記者表示。

行業洗牌加速

實際上，經歷了2019年的行業洗牌，眾多長租公寓品牌調整戰略希望再戰2020，但新年伊始，爆發的公共衛生事件，卻給整個行業踩了一腳急剎車。

根據鏈家數據，2020年1月，全國18個重點城市的住房租賃總成交量環比下降40.99%，同比2019年1月微增0.63%，比2019年2月(春節當月)下降18.21%。此外，2020年1月新增房源和客源數量的環比降幅，分別高達48.28%和42.64%。

隨著疫情逐步得到控制，各地復工復產陸續有效展開，但租賃行業卻一直沒有等來“春天”。

根據貝殼研究院數據，全國重點18城，6月第三周租賃市場成交量又出現小幅下降。北京市6月上旬成交量環比出現明顯上漲,但由于疫情反復影響, 6月第三周成交量相比第二周下降31%。

貝殼研究院數據顯示，即使在需求明顯回升的4、5月，北京整體租房價格仍低于去年。其中4月北京租賃住房平均租金為80.8元/平方米/月，環比下降1.1%，同比下降6%;5月份平均租金水平為84.33元/平方米/月，環比上漲4.2%，但同比仍下跌2.7%。

7月3日，58安居客首席分析師張波向時代周報記者表示，租房市場總體來看危與機并存，返城管控、租金上漲乏力會對長租公寓帶來壓力，而國家對中小企業優惠政策及住房租賃扶持，將增強長租公寓應對疫情的能力，市場會加快優勝劣汰，有競爭力的長租公寓將獲得長遠發展。

據前瞻研究院分析，眼下在長租公寓行業想盈利只剩兩條路，第一是降低拿房成本;第二是靠產品創造的溢價能力，將與公寓相關的增值業務做好。但白熱化的競爭讓第一條路越來越難實現，沒有足夠規模的企業，利潤空間會進一步受擠壓，因此現階段做大規模是長租公寓業務的重點。

據中商產業研究院發布的《2020-2025年中國長租公寓市場前景及投資機會研究報告》顯示，目前長租公寓企業的擴張規模逐漸放緩，管理房源量增速大幅下降，城市拓展維持在開發業務的戰略高地，基本不再新開城。在經歷了快速擴張之后，擺在公寓運營商面前的問題是如何精細化運營，降低成本，提升運營效率，從而提升利潤水平，真正實現規模化效應。

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關鍵詞： 自如降業主租金