房產新政落地 上百萬元的增值稅該由誰來承擔?

據中央廣播電視總臺經濟之聲《天天315》報道，1月21日深夜，上海市住建委、房管局等8個部門聯合印發《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》，這個意見明確，將個人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。

新政落地，對于在新政出臺前，已經簽訂了《居間協議》《房屋買賣合同》等協議，但還沒有進行網簽的二手房交易者來說，可謂喜憂參半。喜得是樓市調控升級，有助于精準打擊炒房客，同時還保障了剛需的購房需求，憂得則是，一夜之間，多出了十幾萬元、幾十萬元，甚至上百萬元的增值稅該由誰來承擔?

上海賣房人張先生就是其中之一，他向《天天315》節目組反映，他在2020年1月11日，也就是樓市新政出臺前，已經和中介公司及買方簽訂了《居間協議》，買方當時也已經支付了部分房款。網簽本該在簽定協議3天后進行，但是由于買方屬于置換型購房，籌集首付款需要時間，于是三方約定，3月底再進行網簽。哪料1月21日，樓市新政落地，還沒網簽，張先生認為，新政落地屬于不可抗力因素，三方應該就多出的增值稅，協商清楚承擔比例之后再網簽，然而，讓他意外的是，中介和買方一致表示多出的稅費應該由他來承擔。一夜之間虧了12萬多元，張先生認為稅費全部由自己承擔不公平。

張先生介紹，在賣房時，中介公司——昊辰地產是和他先約定好了“到手價”，承諾承擔稅費，并簽定了寫有相關內容的“傭金確認書”之后，三方才簽定《居間協議》。在此基礎上，他同意在《居間協議》上勾選“稅費由買賣雙方各自承擔”。

而現在前提條件已經發生變化，張先生認為，三方應該協商好稅費承擔問題之后，再進行網簽。但中介公司和買方卻始終拒絕協商。由于三方《居間協議》約定了違約責任，如果違約可能要支付巨額違約金，張先生也不敢輕舉妄動，只能苦等對方答復。張先生說：“這個屬于不可抗力，多出來部分的稅費，如果之前知道有這個稅收，合同肯定是簽不了的。我從1月21日開始，每一天要去中介3、4次，中介每次都傳話告訴我，說買家不愿意出來談，一直都是如此回復，到1月31日對方直接傳話過來，他說在網簽之前一概不見面。中介也不作為。”

記者核實發現，張先生和中介公司簽定的“傭金確認書”上確實寫有“凈到手價為236萬元整”等內容。《居間協議》上顯示，房價是239萬元，買方已經支付了20萬元的定金。關于交易稅費承擔，《居間協議》上勾選的是“稅費由買賣雙方各自承擔”。違約責任條款寫有，“如解約，違約方應該按照合同約定的總房價款的20%，向守約方支付違約金”等內容。

記者在調查過程中發現，不少受政策影響的購房者，在新政出臺后不久，就改變或中止了購房或者賣房進程。為什么張先生想要改變或中止賣房進程卻如此困難?記者向昊辰地產核實相關問題時，一位邱姓經理答復記者，之前是買方拒絕協商，他們也無能為力，現在如果張先生想要就增值稅誰承擔的問題繼續協商，他們可以幫助溝通。邱經理表示：“現在不是說他承擔一半，然后讓客戶看看要不要承擔，那就是去跟買家協商。”

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受采訪時表示，“稅費政策調整導致稅費成本增加、稅費誰來負擔不清晰等問題，其實就要求在實際操作中，可以提供一些務實的指導做法，尤其是新增加的稅費誰來承擔，確實需要積極處理，防范無故地轉嫁給購房者的現象。”

房產新政落地，增值稅增加，多出的增值稅應該由誰來承擔?北京潮陽律師事務所律師胡鋼提醒：“依據我國稅法和相關政策的規定，二手房的增值稅的納稅義務人一般是房東，也就是說房屋的出賣人，但實踐中也有買受人來承擔相關稅費的例子，所以也要看雙方具體在合同中是怎么約定的，同時本案涉及政策的變動，那么，雙方的合同里是否有將這種政策的變動納入到不可抗力的條款或者有情勢變更的條款，要綜合考慮全案的情況來確定相關的稅費由誰來承擔。”

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關鍵詞： 房地產稅