世界觀點：特別聚焦丨普通住宅、前期物業……長春“物業新政”你沒懂的這兒都說清楚了

新聞背景：

(資料圖片)

8月9日，長春市發展和改革委員會、長春市住房保障和房屋管理局、長春市市場監督管理局簽發《關于長春市普通住宅前期物業服務收費標準實行政府指導價的通知》，（以下簡稱《通知》）自2022年10月9日起執行。

“前期物業”與我們現在小區物業是一個事兒嗎？

這個“標準”與日常了解的物業收費有什么不同？

對普通業主來說，這個收費標準會產生哪些影響？

……

物業收費，事關每一個業主。“新政”一出，迅速吸引了業主們的聚焦點。仔細梳理網友們的關注，一個又一個看似不同的“疑問”中，“不解”卻大同小異。

及時釋疑解惑，是避免“誤會”的有效途徑。

“普通住宅”界定有標準。

普通住宅，簡言之，大多數普通群眾居住的住宅，即區別于別墅等高檔住宅物業。更具體來說，要同時滿足：建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在144平方米以下，單價不超過同等地段平均房價的1.2倍。反之如有一條不符合就不屬于普通住宅。

說到這，有網友要問了，為什么物業服務收費還要區分住宅形態呢？

以別墅區為例，建筑容積率低，也就是說，同樣大的園區總建筑面積少，單方物業服務成本就會高；再比如高檔精裝住宅小區，大量的石材、木作、水景等，導致日常維修養護成本和能耗成本很高，這些都是建筑形態本身決定的，同樣的物業服務標準會產生很大差異的物業服務成本。

“前期物業”是這么回事！

概念是理性認識的起點。

“前期物業是啥？”看到《通知》中出現的這個并不熟悉的字眼，張女士的腦海中畫出了一個大大的問號，“我們買房子時也沒聽說過這個啊，這到底是啥？”

前期物業，是指業主、業主大會選聘物業服務企業前，由開發建設單位選聘物業服務人為住宅項目提供的物業服務。

也就是說，業主在購買新房，簽訂的購房合同過程中，會涉及物業服務企業和收費標準的相關協議。

一位在長春從事多年物業企業管理工作的業內人士表示，在此次“新政”發布前，老百姓并沒有關注物業收費的標準規范，也沒探究過自己所在的小區物業執行的是什么標準。

政府指導價≠政府定價或政府限價

在很多和張女士一樣的業主印象里，小區的物業費就是買房子時告訴多少就交了多少，這個政府指導價有什么用？和百姓有怎樣的關系？

物業服務質量與業主生活品質息息相關。目前，無論是業主還是物業服務企業，都有著不少“難言之隱”。服務方服務履約不到位甚至是沒有合約可依；被服務方不能按時履約付費問題……一系列問題頻現。

政府指導價的出臺，不僅彌補了前期物業服務階段業主無法參與定價可能導致價格虛高的問題，同時，明確了服務標準和對應指導價，業主可以明明白白消費，幫助業主更好行使履約監督權。

回看“新政”中的五個等級基準價：

一級：2.36元/平方米?月

二級：1.89元/平方米?月

三級：1.69元/平方米?月

四級：1.34元/平方米?月

五級：1.14元/平方米?月

具體收費標準可在各等級基準價基礎上浮動，其中一級、二級上浮最高不超過20%，三級、四級、五級上浮最高不超過10%，各等級下浮不限。

無電梯普通住宅，物業服務收費標準應扣除電梯運行維護費0.20-0.30元/平方米?月。

不難發現，政府指導價不簡單等同于政府定價或政府限價，尤其是服務類商品，每一個指導價都要有相對應的服務標準，沒有標準實際上無法測量價格，也就得不出合理的指導價，如果不按服務標準而硬性出臺政府指導價，就違背了質價相符的市場原則和公平對等的法律精神。

“新政”新在哪？

剛剛入住新房的魏先生看到“五個等級”標準，也有著不少困惑，“我們家物業費是含電梯費3.1元/平方米?月，這與文件中規定的指導價不符。”

“新政”對現有物業服務小區業主有怎樣的影響？與我們日常了解的物業費收取有什么不同？

先看結論：平穩對接、逐漸規范。“新政”不會對長春市當前物業服務市場帶來較大影響。

再來看理由：

1.新人新辦法。 “新政”對文件實施前的合法有效的前期物業服務收費價格是認可的、不予重新調整，遵循的是法不咎既往的原則。

2.限定對象。政府指導價只針對前期物業服務階段，也就是開發商選聘物業服務人階段，對于全體業主通過業主大會選聘的物業服務人，是不受此指導價約束的，完全由市場決定，雙方在合同中約定即可。

3.明確范圍。只針對普通住宅，并不是所有住宅類型，對別墅等高檔住宅仍按市場調節價執行，避免全部管死，限制了行業的發展，最終受損的還是業主。

4.價格覆蓋。“新政”指導價上浮后最高2.83元/平方米?月的收費標準，基本能夠涵蓋住長春市絕大多數普通住宅前期物業服務收費，對未來一段時間內基本能夠覆蓋住物業企業的服務成本。

說明：以上除采訪內容外，觀點均來自中國吉林網對話國家注冊物業管理師，吉林省物業管理及相關政策法規專家，長春市物業服務行業協會會長，萬物云吉黑代表處總經理郎雨春。

中國吉林網 吉刻APP記者 彭紳

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關鍵詞： 物業服務 普通住宅