“一房二賣”是詐騙嗎？律師：可通過(guò)兩種維權(quán)途徑

本期主持：羊城晚報(bào)全媒體記者 董柳 李鋼

咨詢?nèi)耍貉虺峭韴?bào)讀者曉女士

律師你好！我與賣家通過(guò)中介簽訂購(gòu)房協(xié)議，定金總額50萬(wàn)元。第一筆定金10萬(wàn)元支付之后，因?yàn)閭€(gè)人原因我不想繼續(xù)購(gòu)買，嘗試與賣家和平解約（我愿意支付少額違約金），但賣家堅(jiān)持要求履約，并發(fā)函要求我在收函三日內(nèi)支付完剩余定金，否則算我違約。

但在我收函第二日，賣家就瞞著我和中介偷偷把房子賣與第三人（報(bào)價(jià)比我的價(jià)格高3萬(wàn)元），再次收取50萬(wàn)元定金。收函第三日，我因?yàn)閾?dān)心定金安全問(wèn)題，特意要求賣家再次發(fā)銀行賬號(hào)給我，收到賬號(hào)之后才支付了剩余定金40萬(wàn)元。

收完50萬(wàn)元定金之后，賣家以各種理由推延合同履約，私底下偷偷和第三人交易。直到我發(fā)現(xiàn)房子已經(jīng)過(guò)戶到第三人名下，賣家才承認(rèn)事實(shí)，但躲起來(lái)拒絕見(jiàn)面協(xié)商，只退還了8萬(wàn)元，聲稱沒(méi)錢，后聯(lián)系不上。請(qǐng)問(wèn)，在以上全部為事實(shí)并有佐證材料的情況下，是否可以以合同詐騙報(bào)警起訴對(duì)方呢，他的行為是否屬于詐騙呢？

解答人：北京德恒（廣州）律師事務(wù)所合伙人、德恒全國(guó)刑事專業(yè)委員會(huì)副主任、北京企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防控研究會(huì)理事、廣東省律協(xié)經(jīng)濟(jì)犯罪辯護(hù)專業(yè)委員會(huì)委員張?jiān)?/strong>

“一房二賣”大多數(shù)是以追究民事責(zé)任為主，要求對(duì)方返還定金及承擔(dān)違約責(zé)任，但也有少部分可追究對(duì)方刑事責(zé)任，到公安機(jī)關(guān)報(bào)案。

對(duì)于賣方是否達(dá)到追究刑事責(zé)任的條件，合同詐騙罪是否成立，主要看主觀和客觀兩個(gè)方面：一是賣方主觀上以非法占有財(cái)物為目的；二是客觀上實(shí)施了虛構(gòu)事實(shí)、隱瞞真相實(shí)質(zhì)性騙取的行為。而在司法實(shí)務(wù)中，對(duì)于認(rèn)定行為人主觀上具備非法占有財(cái)物為目的，有一定的難度，還得從細(xì)節(jié)考究，可以從以下幾個(gè)方面綜合判斷：

一方面，客觀上看交易對(duì)象已不存在。如果賣方不具備真正賣房意愿，或是已經(jīng)將房屋賣予他人，交易物已不存在，只是讓買方單方履行，從而實(shí)際占有買方購(gòu)房定金或房款的，相當(dāng)于讓買方單方履行根本不存在的民事法律關(guān)系，可以認(rèn)為賣方實(shí)施了虛構(gòu)事實(shí)、隱瞞真相的行為。

二方面，從動(dòng)機(jī)上看是否以占有為目的。賣方背著買方將房屋另行出售給他人或與第三方又簽約，原本賣方可以很順利的將錢款退還給買方及承擔(dān)違約責(zé)任，但賣方有更大目的，想通過(guò)套取買方的錢用于其他用途，或用于違法犯罪，或個(gè)人揮霍，或逃跑失蹤的，那么這證明了行為人是沖著買方再支付房款給其個(gè)人使用的目的，相應(yīng)地證明了行為人具備非法占有的動(dòng)機(jī)。

三方面，從結(jié)果上來(lái)判斷是否主觀。賣方在收取定金或房款后，無(wú)正當(dāng)理由拒不退還，或攜款逃匿，或用于違法犯罪，或用于個(gè)人揮霍等致使房款無(wú)法返還的，可以從事后推斷賣方具備占有財(cái)物為目的。相反，如果作為賣方產(chǎn)生糾紛后，能夠全額返還購(gòu)房款，或主動(dòng)、積極與買方協(xié)商退還相應(yīng)房款的，事后可說(shuō)明他不具有占有財(cái)物的目的。

四方面，從還款能力上看主觀。如果賣方明明知道自己沒(méi)有后續(xù)還款能力，在房屋另行出售給他人或與第三方簽約，而自己無(wú)繼續(xù)償還給原購(gòu)房方的情況下，仍讓買方履約，這種情況下也可以作為判斷行為人主觀方面的要素之一。

當(dāng)然，從司法實(shí)務(wù)看，認(rèn)定個(gè)案之間都會(huì)有差異，最終是以司法機(jī)關(guān)認(rèn)定為準(zhǔn)。有關(guān)“非法占有財(cái)物為目的”，最高人民法院針對(duì)金融詐騙犯罪的認(rèn)定出臺(tái)過(guò)司法文件《全國(guó)法院審理金融犯罪案件工作座談會(huì)紀(jì)要》，規(guī)定了行為人以下七種情形可以推定具有非法占有目的：明知沒(méi)有歸還能力而大量騙取資金的；非法獲取資金后逃跑的；肆意揮霍騙取資金的；使用騙取的資金進(jìn)行違法犯罪活動(dòng)的；抽逃、轉(zhuǎn)移資金、隱匿財(cái)產(chǎn)，逃避返還資金的；隱匿、銷毀賬目，或者搞假破產(chǎn)、假倒閉，以逃避返還資金的；其他非法占有資金、拒不返還的行為。這個(gè)文件對(duì)于認(rèn)定合同詐騙罪的非法占有目的具有參照作用。

我個(gè)人建議：當(dāng)事人首先去公安機(jī)關(guān)經(jīng)濟(jì)犯罪偵查窗口報(bào)案，聽(tīng)取經(jīng)偵部門(mén)的意見(jiàn)。合同詐騙罪是罪名中認(rèn)定比較難的一個(gè)罪名，對(duì)此要有一定的心理預(yù)期。如果公安機(jī)關(guān)不立案，可以向上級(jí)公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)復(fù)議，或者向檢察機(jī)關(guān)申訴。在刑事報(bào)案行不通的情況下，再走民事途徑，通過(guò)民事訴訟要求對(duì)方返還定金及承擔(dān)違約責(zé)任。

《法律公益診所》欄目由羊城晚報(bào)社、北京師范大學(xué)刑事法律科學(xué)研究院、廣東省律師協(xié)會(huì)、北京企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防控研究會(huì)聯(lián)合主辦，免費(fèi)提供法律咨詢，歡迎廣大讀者來(lái)信咨詢法律問(wèn)題。郵箱：flgyzs@126.com