富力物業所有股權作轉讓刷爆地產圈 富良環球與富力又有何瓜葛？

近日，富力物業將旗下子公司富良環球的所有股權作價100億元轉讓給碧桂園服務的全資附屬公司碧桂園物業香港，一時間刷爆了地產圈的屏。

作為實控人，李思廉、張力分別間接持有富力物業46.48%的股權。兩年前，這兩位地產大咖剛剛從自己控股的富力地產把“連年虧損”的富力物業剝離出來，看似私人掏了3個多億元為公司處理了一宗不良資產，并及時化解了不必要的債務負擔。

兩年后，正當富力物業遞表準備發起IPO沖刺時，這家公司卻突然倒手賣給了碧桂園服務。辣眼的是，交易價從兩年前的3.1億元猛飆到了100億元。

這一進一出，李思廉、張力凈賺了90多億元。根據公開消息，為“展現主要股東對公司持續承諾及對公司業務及發展堅定不移的信心”，李思廉、張力決定將部分利潤以私人名義借回給富力地產，以解除公司在“三道紅線”重壓之下面臨的越來越緊迫的債務危機。

富力物業的系列“變身”

一說起富力，不少地產圈內人士都會豎起一只大大的拇指。

2020年，這家廣州本土龍頭房企實現全口徑銷售總額1496.6億元，營業總收入858.92億元，總資產則達到了4421.85億元。

在廣州最耀眼的城市封面——6.19平方公里的珠江新城CBD，富力地產作為主要建設者之一，在這里先后打造了17棟寫字樓和酒店，其中很多已成為公眾耳熟能詳的城市地標。

富力物業的企業名稱盡管帶有“富力”二字，但經過兩年前的一系列私有化運作后，其實已跟富力地產沒有任何股權關系。

只不過，不管股權關系如何變化，富力物業和富力地產背后實控人卻沒有變，均為李思廉、張力。

根據公開資料，截至2020年末，富力物業管理的項目達552個，分布在國內26個省、自治區、直轄市的102個城市，總在管建筑面積為6940萬平方米。其中，住宅物業的在管建筑面積為5810萬平方米，商業物業的在管建筑面積為1120萬平方米。

事實上，在6年前李思廉、張力正式對外表露要把物業板塊分拆上市時，國內僅有彩生活一家物業上市企業。兩年前，可以說是國內物業公司從地產母公司分拆上市元年。

公開資料顯示，2019年12月，李思廉和張力各出資一半成立廣州富星。當年12月23日，廣州富星即以500萬元的價格獲得富力地產旗下大同恒富的全部股權;緊接著12月30日，廣州富星再次以500萬元的價格，將天津華信收入囊中。

2020年4月9日，富力地產發布關聯交易公告稱，出售廣州天力物業100%的股權給廣州富星，總標的價3億元。彼時，富力地產旗下三家從事物業服務業務的公司，均轉移至廣州富星旗下，總的交易對價僅為3.1億元。

盡管這一系列的資產出售，但由于總額低于富力地產凈資產的5%，因而無須經過股東會的審核批準。不過，由于其作價實在太低，遭受業界的普遍質疑。

銀河聯昌在其研報中便曾表示，富力地產出售旗下物業管理公司的價格“幾乎較公允價值折讓90%”，“這筆交易令人失望”，可能損害少數股東利益并引發對公司治理的擔憂。美銀發布的報告也稱，富力地產以極低價格出售套現，反映其管治不佳。

南方日報記者了解到，當時富力地產之所以敢以較低價格將物業公司出讓給大股東，主要理由或為涉及的三家物業公司在截至2018年末的兩個年度錄得虧損，且純利率較低，“該等目標公司是否繼續保持盈利或將能夠于日后獲得更高的純利率具有不確定性”。

而根據富力物業最近提交的上市招股書顯示，其2018年虧損3.67億元、2019年虧損4.03億元，對應的凈資產是-3.49億元和-1.01億元。

不過，2019年物業公司正處在行業風口上，對于富力物業的報表為何出現連年虧損，業界亦曾有過一些不同看法。

“輸血”富力地產

那么，這一次碧桂園服務間接收購的富良環球與富力又有何瓜葛呢?

2020年10月，富良環球正式成立，是富力物業100%持股的下屬子公司。此后，在經過一系列重組動作后，富良環球間接持有了廣州富星100%的股權。這意味著，富良環球間接持有了大同恒富、天津華信、天力物業等提供物業管理服務的運營實體。由于李思廉、張力分別間接持有了富力物業46.48%的股權，另有二人的親友陳思樂持股7.05%，可見，李思廉、張力亦即富良環球的控股股東。

值得注意的是，在碧桂園服務正式公告宣布旗下全資附屬公司擬收購富良環球的100%股權時，富力物業在2021年4月，才剛剛提交了赴港IPO的上市申請書。

若富力物業能夠順利登陸港交所，李思廉、張力無疑可以憑借超九成的持股比例大賺一筆。但一樁兩年前就籌劃好的大生意，為什么在接近臨門一腳時，卻拱手讓給了自己的同行對手?

就目前的形勢來看，整個房地產行業在“三道紅線”融資新規的強監管下，上半年已經普遍出現企業增收不增利的現象，而富力地產作為腳踩“三道紅線”的企業，正在遭遇前所未有的資金困難。有分析認為，李思廉、張力作為富力地產的實控人，急于從內部籌集大筆現金來為主業輸血。尤其是在某大企業接連出現業績和債務暴雷現象以后，更加深了李思廉、張力兩位資深地產人的危機意識，他們急于想盡辦法來幫助富力地產快速渡過難關。

在9月20日碧桂園服務正式發出收購公告后，富力地產隨后即發布公告稱，公司主要股東董事長李思廉及聯席董事長兼總裁張力為支持集團，將提供約80億港元的股東資金，在未來一至兩個月內完成，并預計9月21日收到第一筆款項24億港元。

有業內人士根據匯率推算，此80億港元(約合70億元人民幣)很大可能即來自于李思廉、張力近期將從碧桂園方面獲得的現金支付。

只不過，這70億元的輸血相比富力地產短期390億元的龐大資金缺口來說，無疑只是杯水車薪。

自從2017年從王健林手上接盤了萬達旗下那批高端酒店項目以來，身背巨債的富力地產就一直被業界指稱“陷入了嚴重的消化不良”。

根據南方產業智庫上市房企60健康指數監測顯示，截至2021年6月底，富力地產剔除預收賬款后的資產負債率為74.9%，凈負債率為123%，現金短債比約為0.55，對標“三道紅線”沒有一項能夠達標，屬于“紅檔”房企。根據富力地產管理高層在今年中期業績會上制定的目標，富力地產預計要到2023年才能實現“三道紅線”全部轉綠。

富力地產到底有多少短期債務要還?2021年中報顯示，該公司截至2021年6月底，擁有短期借款達519億元，而現金及現金等價物僅為128億元，賬面資金缺口可見不低于390億元。即使這次通過出售富力物業，李思廉、張力能夠幫助富力地產多籌集約70億元的現金，但仍不足以幫助企業渡過未來12個月的難關。

值得注意的是，上半年富力地產銷售、營業總收入均明顯增長，但毛利潤、凈利潤以及歸母凈利潤均持續下滑。各項盈利能力指標亦在減弱。

在此情況下，讓財務風險控制在安全線內就顯得非常重要和迫切。為此，李思廉、張力在上市的路上臨時決定出售富力物業，被認為是明智的“斷臂求生”。(●南方日報記者馮善書葛政涵)

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