讀創(chuàng)公司調研｜南山控股：產城綜合開發(fā)業(yè)務穩(wěn)步推進，探索建立“募投建管退”業(yè)務閉環(huán)-全球快播

深圳市新南山控股（集團）股份有限公司（證券代碼：002314；證券簡稱：南山控股）發(fā)布的投資者關系活動記錄表顯示，公司日前在接受機構投資者調研時表示，截至2022年末，產城綜合開發(fā)業(yè)務穩(wěn)步推進上海、南京、合肥、重慶、成都、武漢等重點項目，項目總建筑面積226萬平方米，可出租廠房面積33.6萬平方米，同時探索建立“募投建管退”的業(yè)務閉環(huán)。

公開資料顯示，南山控股是以現代高端倉儲物流為戰(zhàn)略性業(yè)務、以房地產開發(fā)為支撐性業(yè)務、以產城綜合開發(fā)為培育性業(yè)務的綜合性企業(yè)集團。

“專家普遍認為房地產的未來風險高收益低，公司是否有轉型升級規(guī)劃？”面對投資者在互動平臺上的提問，南山控股日前表示，房地產行業(yè)仍是國民經濟支柱產業(yè)，公司將持續(xù)提升房地產業(yè)務專業(yè)運作水平，提升市場競爭力。同時，公司在業(yè)務轉型、區(qū)域布局和項目選擇方面已做了前瞻性考慮，形成倉儲物流、房地產開發(fā)、產城綜合開發(fā)、制造等多元化業(yè)務布局。公司目前主營業(yè)務較為穩(wěn)定，將根據市場變化持續(xù)優(yōu)化業(yè)務結構，實現各板塊之間的良性互動和協同發(fā)展，推動業(yè)務轉型和高質量增長。

(資料圖)

南山控股日前還在交易所互動平臺中披露，截至6月10日公司股東戶數為55026戶，較上期（5月31日）減少773戶，環(huán)比降幅為1.39%。這已是該公司股東戶數連續(xù)第10期下降，累計降幅達9.25%，也就是說籌碼呈持續(xù)集中趨勢。

據南山控股一季報，一季度公司實現營業(yè)收入51.35億元，同比增長392.88%；歸屬于上市公司股東的凈利潤9164.7萬元，同比增長172.82%；經營活動產生的現金流量凈額5.96億元，同比增長138.67%；加權平均凈資產收益率0.89%。

二級市場上，南山控股今年以來股價持續(xù)低迷，其最新股價為3.26元，拉長周期來看，股價處歷史相對低位。

◎以下為調研內容：

問：控股股東對公司的定位？是否有進一步資源整合計劃？

答：公司作為中國南山集團旗下唯一上市平臺，陸續(xù)將地產開發(fā)、倉儲物流等核心業(yè)務整合進入上市公司，提升公司的競爭力和盈利能力，推進公司長遠健康發(fā)展。控股股東始終秉承有利于上市公司可持續(xù)發(fā)展、有利于全體股東權益的原則，助力上市公司實現長遠規(guī)劃。公司未獲悉集團資本運作的相關計劃，若涉及相關事宜，公司將按照相關規(guī)則及時履行信息披露義務。

問：公司作為多元化集團企業(yè)，對倉儲物流、房地產開發(fā)、產城綜合開發(fā)、制造四大業(yè)務的發(fā)展定位？

答：公司倉儲物流、房地產開發(fā)、產城綜合開發(fā)三大主業(yè)，圍繞“不動產開發(fā)和運營管理能力”持續(xù)提升，并各有側重。倉儲物流業(yè)務作為公司戰(zhàn)略性主業(yè)，是重點發(fā)展方向，公司層面給予資源傾斜；房地產開發(fā)業(yè)務作為支撐性主業(yè)，將利用自身的造血能力，保持穩(wěn)定的發(fā)展速度和規(guī)模，為公司貢獻收入利潤；產城綜合開發(fā)作為培育業(yè)務，符合國家政策，對于平衡公司中長期發(fā)展具有戰(zhàn)略意義。公司制造業(yè)板塊企業(yè)均為細分行業(yè)龍頭企業(yè)之一，公司通過管理對標先進經驗、加強內外部協同，全面提升經營質量和效益。

問：房地產開發(fā)業(yè)務貨值情況？銷售去化情況如何？

答：截至2022年末，公司地產權益可售貨值約400億元，主要分布在上海、成都、深圳等一、二線城市。受多重因素影響，現有房產項目的去化周期加長。公司會持續(xù)關注市場動態(tài)，采取積極、靈活的營銷策略并適時調整項目定位，以期加快項目去化，加速資金回籠，實現經營目標。

問：房地產開發(fā)業(yè)務今年的開發(fā)項目和預計毛利率情況？

答：公司地產項目主要分布在長三角、粵港澳大灣區(qū)、華中和成渝地區(qū)等具備發(fā)展?jié)摿Φ暮诵某鞘小ｎA計房地產業(yè)務整體毛利率仍與過去持平。

問：2022年以來公司拿地強度下降，是否會影響結算節(jié)奏？

答：公司希望維持房地產開發(fā)業(yè)務穩(wěn)健發(fā)展，截至2022年末，地產銷售合同負債合計70.8億元，預計將于未來兩年陸續(xù)結轉。近兩年來，房地產行業(yè)格局不斷發(fā)生變化。面對新形勢，公司持續(xù)強化投資能力，聚焦核心城市的優(yōu)質區(qū)塊，尋求高確定性項目，保障房地產開發(fā)業(yè)務可持續(xù)發(fā)展和效益提升。

問：寶灣物流2022年倉庫平均使用率為87.2%，公司如何判斷2023年高標倉出租率和租金走勢？

答：2023年一季度中國經濟運行實現良好開局，零售消費等高頻經濟指標回升，物流租賃需求也在穩(wěn)步釋放。2023年全國兩會政府工作報告中多次提及物流產業(yè)，其中特別提到要加快建設現代化產業(yè)體系、完善現代物流體系，再次為行業(yè)發(fā)展指明了方向。今年以來，核心城市群整體出租率維持穩(wěn)定，預計全國平均租金仍將維持增長態(tài)勢。

問：寶灣物流今年的計劃投入面積有多少？

答：寶灣物流近兩年尚有較多運營類項目處于建設期或投入運營期，今年計劃開工及繼續(xù)建設項目達17個。公司將重點加強成本控制、進度管理、質安檢查等環(huán)節(jié)的管理考核，確保實現工程建設的安全、質量和工期總體目標，并結合市場變化和客戶需求，持續(xù)優(yōu)化設計標準，提升產品的適用性和競爭力。

問：寶灣物理有多少資產可以出表？

答：寶灣物流擁有豐富優(yōu)質的物流倉儲資源，截至2022年末，運營、管理和規(guī)劃在建（含待建項目）倉儲面積逾940萬平方米，未來還會保持一定的開發(fā)投資速度。公司目前全力推進首單公募REITs發(fā)行工作，未來將結合政策要求、資產本身的情況，合理設定后續(xù)資產證券化產品的發(fā)行節(jié)奏，確保業(yè)務長期、可持續(xù)發(fā)展。

問：產城綜合開發(fā)業(yè)務目前的運營體量？

答：截至2022年末，產城綜合開發(fā)業(yè)務穩(wěn)步推進上海、南京、合肥、重慶、成都、武漢等重點項目，項目總建筑面積226萬平方米，可出租廠房面積33.6萬平方米，同時探索建立“募投建管退”的業(yè)務閉環(huán)。2022年，公司通過參與投資設立的工業(yè)園區(qū)Pre-REITs并購基金已完成首單項目收購，未來的退出通道包括公募REITs、并購基金等方式。

問：產業(yè)園區(qū)的運作模式？

答：工業(yè)和產業(yè)園區(qū)地域性更強，須結合當地經濟、產業(yè)結構、客戶情況進行園區(qū)設計，開發(fā)運營復制難度更大一些。在土地拍賣時，一般政府允許工業(yè)和產業(yè)園區(qū)資產部分出售、部分自持，可以通過銷售物業(yè)回籠資金，縮短投資周期。園區(qū)建成后，公司憑借專業(yè)服務、精細化運營管理提升運營收入。

（文章來源：讀創(chuàng)）

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