樓市風向悄然逆轉，低利率窗口期要完？

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(資料圖片)

近，深圳二手房參考價松動的消息在市場引發了極大關注。盡管官方并未出來表態，但深圳樓市已經敏銳地察覺到了變化，成交量正在蹭蹭回升。

同時，跌跌不休的房貸利率似乎到了頭，石家莊、哈爾濱、福州等城市，已經將首套房貸利率調回到4。

樓市，這是真要回暖了？

01

微妙的平衡

現在的樓市非常割裂，無論說漲還是跌，都有人心里不服氣。

一方面，老百姓有錢，但不愿意花錢——2023年一季度，人民幣存款增加了15.39萬億元，其中住戶部門存款激增9.9萬億元。

2021年，住戶存款全年新增9.9萬億元；2022年，住戶存款新增17.94萬億元；結果今年才過去3個月，住戶新增存款就追上2021年全年，創下了歷史新高。

有錢存銀行卻不愿買房，反映出老百姓對樓市信心不足。

但在另一方面，多地樓市的二手房成交量在一季度集中爆發，市場回暖明顯，象征著樓市冷熱的房地產開發景氣指數連續3個月上升，說明居民的購房需求正在逐漸恢復。

3月，新建商品住宅銷售價格環比上漲的城市有64個，比上個月增加了9個；二手住宅銷售價格環比上漲的城市有57個，比上個月增加17個。

再看大數據，2023年一季度，住戶貸款新增1.71萬億元，與2022年一季度的住戶貸款1.26萬億元相比，增幅非常明顯。

可以說，老百姓持幣觀望是存在的，但樓市回暖也存在——正是這兩種現象的共同存在，使得樓市處在一種近乎微妙的平衡中。

但從近的各方表現來看，這個平衡應該快被打破了。

02

深圳的“破局”

一線城市都在陸續啟動了，北京、上海、廣州不必多說，今年2月就迎來了購房需求的集中釋放，二手房成交量大增。

就連在谷底趴了很長時間的深圳，近也在走出大坑。

3月，深圳二手房網簽達到4943套，快要達到深圳樓市5000套的“榮枯線”——超過這個成交量，就意味著深圳樓市步入繁榮期；低于這個成交量，深圳樓市也就萎了。

隨著大量需求的釋放，深圳樓市在4月的成交量有所縮減，但整體依舊保持在高位——4月24日，深圳市房地產中介協會公布的數據顯示，上周深圳二手房（含自助）錄得1182套，環比上升19.3%%。

深圳樓市，似乎也在回春。

與此同時，一則有關“深圳二手房參考價調整”的傳聞也在瘋傳——2021年2月28日，深圳發布了二手房參考價機制，由官方制定二手房參考價，銀行必須嚴格按照二手房參考價發放按揭貸款。而深圳發布的熱點區域二手房參考價，普遍要比實際成交價低，這也導致購房者買房時，必須要支付更高的比例。

二手房參考價的存在，的的確確對深圳樓市造成了影響。眼下，網上卻有傳聞稱深圳將取消二手房參考價，銀行可以不完全按照二手房參考價發放貸款。

截至目前，深圳官方并未表態，但市場已經蠢蠢欲動。

事實上，在二手房參考價頒布之后，不少城市都陸續跟風，出臺了當地的二手房參考價政策。但隨著樓市逐漸進入低谷，越來越多的城市取消或優化了二手房參考價。

深圳已經出現松動的征兆，距離樓市重啟，似乎只有一步之遙。

03

低谷的結束？

4月20日，央行召開一季度金融數據新聞發布會。

跟前幾次發布會相比，這一次，官方的口徑稍稍有了變化——

中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾表示，隨著前期穩經濟大盤、穩定房地產政策效果持續顯現，各方信心加快恢復，房地產市場出現積極變化，交易活躍性有所上升，這在房地產金融數據上也有所反映。

在這樣的情況下，鄒瀾提到了“首套住房貸款利率政策動態調整機制”——對于房貸利率下調的城市，如果新建住宅環比價格和同比價格連續3個月上漲，則恢復執行全國統一的房貸利率下限。

而鄒瀾的發言，也被業界解讀為房貸利率回調的信號。

中指研究院市場研究總監陳文靜分析認為，3月底，各地進入新的評估期，下一個評估期將在6月底啟動，屆時各地將根據2023年3月至5月的新房價格變化決定是否調整房貸利率下限，個別房價連續上漲的城市可能出現房貸利率重新上調的情況。

事實上，目前已經有石家莊、長春、哈爾濱、福州等17個城市將首套房的利率回調到了4字頭。

如果樓市持續回暖，那么在不遠的將來，房貸利率也將結束“3時代”，重新回到4字頭，結束低利率的窗口期。

04

結語

只有真正進入市場，你才會知道樓市的冷熱。

老百姓對樓市的信心正在逐漸復蘇，隨著購房需求的不斷釋放，樓市也很可能走出大坑，甚至房貸利率也會回調。

對普通人而言，利率回調帶來的影響，就是買房成本提高——如果你近期有意愿買房，現在可能也算是個好時機，畢竟利率依然處于低位，能省一點兒是一點兒。

當然，僅限于一線城市和熱點二線城市。其他人口外溢嚴重、財經基本盤不佳的城市，依然要遠離。

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