重點城市正在持續優化調控政策，其中部分城市針對局部區域進行了更為精細化的調整。

5月18日，《》記者從杭州市余杭區住房和城鄉建設局了解到，余杭區的瓶窯鎮、中泰街道限購放松。外地戶籍僅需1個月社保即可購買新房或二手房，本地戶籍購房無社保要求，購買二套不受落戶5年限制。

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在南京，5月17日，市場消息顯示，本地戶籍居民無論在南京主城區名下有幾套房，均可新開一張購房證明，在產業聚集區(江心洲、南部新城、紅山新城、幕府創新區)都能再買一套，該消息亦得到南京市住房保障和房產局的確認。

58安居客研究院院長張波向記者指出，杭州和南京近期局部性放松建立在市場分化的基礎上：“即使是熱點二線城市，市場的分化依然明顯。如果不能進行更細維度的調控，市場很難實現整體復蘇，也不利于當地市場健康發展。”張波表示。

杭州、南京兩城樓市“局部放松”

5月15日，有市場消息稱，位于余杭區的瓶窯鎮和中泰街道放松了限購。在兩地買新房或者二手房，外地戶籍只需1個月社保；本地戶籍則無需社保，購買二套房也不再受落戶5年限制。但各類家庭在限購區內限購的住房總套數不變。

“(兩地)限購放松屬實。”5月18日，記者從杭州市余杭區住房和城鄉建設局確認了上述消息。接聽人員透露，該政策自今年5月15日開始執行，政策細則還未出臺。目前，購房者在瓶窯鎮和中泰街道購房提供的1個月社保證明需為一年以內繳納。但在余杭區此前放寬限購的5個街道，外地戶籍人員只需要持有4年內的1個月社保繳納記錄即可購房。

不過，“本地戶籍居民無需社保，購買二套也不再受落戶5年社保限制”的說法并不精確。該工作人員解釋說，只有本地戶籍居民家庭在限購放寬區內購買第二套住房才不受到5年社保限制，單身人士購買二套仍需要滿5年社保。

緊隨余杭區，5月18日，本地官方媒體報道稱，據蕭山寧圍街道在售樓盤銷售處透露，蕭山寧圍街道部分區域加入了蕭山區限購放松區域。寧圍街道按照滬昆鐵路為界，鐵路線以西仍然執行此前限購政策，以東區域限購放松。2023年9月30日(含)前，購買蕭山區普通新建商品住房的，在購房人辦理不動產權證后，按照實際繳納契稅金額的50%標準給予補助。

同為長三角重點城市，江蘇省會南京近日也悄然進行了“局部放松”。5月17日，有消息稱“南京戶籍居民不管在南京主城區名下有幾套房，都可以新開一張產業聚集區購房證明，在產業聚集區(江心洲、南部新城、紅山新城、幕府創新區)都能再買一套。離婚2人都能開，不追溯(普通號追溯家庭2年房產)”。

南京市住房保障和房產局相關人士確認，上述消息基本屬實，且該政策在半個月前就已執行。

此前，去年12月，南京限購政策就曾經放寬過，針對在限購區已有兩套房的家庭，額外還可以再開產業集聚區的購房證明，本地二套房家庭可買第三套房源。目前南京仍舊限購的區域只剩下河西中、河西南，以及主城少部分區域。

多地實施“一區一策”

5月19日，張波向《》記者強調，杭州和南京近期對限購政策的調整，特點非常明顯，即“一區一策”的局部性放松，而非全城范圍的放松。

限購政策的持續優化，背后自然是當地樓市行情的波動。

以杭州為例，其實施差異化的限購政策根源在于市場分化。來自中指研究院的統計數據顯示，今年4月，杭州市區新房供應規模不足80萬平方米，環比下降超4成；新開盤方面，4月共計新開盤55次，新開盤房源套數6400余套，合計有18425組客戶登記，平均中簽率34.8%，流搖率41.8%。

從4月份新盤開盤去化情況來看，流搖樓盤主要集中在蕭山、余杭、富陽及錢塘等區。截至今年3月底，富陽區、臨平區和臨安區的去化周期分別達到了33.2個月、18.8個月和17個月。

南京同樣面臨著市場下行的情況。克而瑞數據顯示，今年4月南京新建商品住宅成交面積65萬平米，環比下降30%。二手房方面，南京我愛我家（000560）研究院的統計數據顯示，4月南京二手房成交11318套(含高淳、溧水)，環比下滑13%；成交均價達30628元/平米，環比下跌1.9%。

對于這些城市采取的“精準施策”，業內人士普遍認為比較溫和，可以釋放一定此前被抑制的購房需求，但對整體成交拉動作用相對不明顯。

“即使是熱點二線城市，市場的分化依然明顯，熱點區域回暖加快，非熱點區域去化困難這種‘冰火兩重天’格局依然存在。如果不能進行更細維度的調控，市場很難實現整體復蘇，也不利于當地市場健康發展。”張波表示。

克而瑞南京指出，熱點城市限購的局部放松，短期內會刺激調控區域商品住宅整體成交量的攀升，庫存壓力會得到部分緩解，但考慮到目前居民預期的不確定性，如果缺乏金融政策的刺激，單純放開限購，對實際的購房壓力下降、購房需求激發十分有限，不能立即提振市場信心。

中指研究院市場研究總監陳文靜分析，由于杭州、南京是局部放松限購，政策整體效果或相對溫和，“未來限購政策仍有優化空間，非核心區限購政策有望繼續放松，同時結合人口、人才政策，對多孩家庭、老年家庭增加購房名額等仍將是支持合理購房需求的重要方向”。

需要注意的是，除了南京、杭州，近期還有包括濟南、長沙、廈門等在內的多個城市對限購政策進行了放松，其中部分城市采取了“局部放松”的做法。

例如，5月8日，福建省寧德市住建局等七部門聯合出臺《關于進一步促進中心城區房地產市場平穩健康發展的若干意見》，其中提出寧德中心城區全面放開限購；4月初，鄭州調整了限購范圍，二環以外區域不再限購，同時，限售政策調整為以網簽或契稅繳納或不動產權登記，三者任一滿一年可售等。

受訪人士認為，為穩定樓市，預計未來將有更多城市對限購政策、限購區域進行調整優化，促進需求釋放。

陳文靜表示，整體來看，在市場企穩恢復前，需求端政策仍有望繼續出臺，一線城市調控或以微調為主，一區一策；二線城市政策放松力度將持續加強，核心區外有望逐步優化限制性政策，三四線城市短期限制性政策有望全面放開。

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